Цены на жилье растут на фоне льготной ипотеки
Рост цен на жилище скоро на сто процентов убьет эффект от льготной ипотеки
28 октября прошел брифинг, посвященный презентации нового исследования ДОМ.РФ о темпах роста цен на первичном рынке жилища в 2020 г.
На мероприятии были представлены результаты работы «Динамика цен на рынке новостроек за 9 месяцев 2020 г.», предпосылкой которой стал очень тяжкий текущий год, когда в почти всех регионах стройки запирались, а люди не могли приобрести жилище. В итоге Правительство Рф оперативно запустило программку субсидирования ипотечной ставки, которая и посодействовала в этот период.
Так, по словам управляющего Аналитического центра ДОМ.РФ Миши Гольдберга, около 90-95% продаж идет по программке льготной ипотеки, и в особенности это приметно в массовых секторах рынка. А принятые меры дозволили не допустить остановки проектов и возникновения обманутых дольщиков.
Но сейчас существует мировоззрение, что на рынке формируется некоторый «пузырь». При всем этом не достаточно кто соображает, где этот пузырь непосредственно находится, но все вспоминают ситуацию в США посреди 2000-х годов. Тогда это был традиционный ипотечный пузырь, когда цены на жилище росли много лет попорядку, на рынке ипотеки были всераспространены рискованные продукты, а очень большая толика кредитов выдавалась с нулевым либо низким процентом. Также была всераспространена переменная ставка. В итоге граждане брали кредиты с целью рефинансирования, а позже оказались неспособны их выплачивать.
В Рф же, как выделил Миша Гольдберг, ипотека – это юный сектор рынка, который составляет 8-9% ВВП. При всем этом все кредиты выдаются с фиксированной ставкой, риск роста ставки не распространяется на заемщиков, а инвесторы не принимают на себя риск дефолта. Потому предпосылок появления ипотечного пузыря в Рф не существует.
Цены вырастают – доступность падает
Все же рост цен и различная динамика на рынке недвижимости вызывают опаски – не привела бы программка субсидирования к тому, что цены на жилище выросли, а доступность жилища для людей не возросла. Ведь программка сначала вводилась конкретно для увеличения доступности, а уже во вторую – поддержать строительную ветвь.
Потому и было проведено исследование, посвященное анализу роста цен на основании определенных сделок. И, как уточнил заместитель управляющего Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов, в базу легли сделки с уплатой взносов в компенсационный фонд, которые проходят через Единую информационную систему жилищного строительства. А таких ДДУ заключается больше 60%.
Так, на уровне каждого региона было выделено 9 «корзин» - по количеству комнат и классу жилища, чтоб избежать воздействия спроса либо предложения на совокупный индекс цен по региону. В итоге приведена структура конфигурации цены квартир на первичном рынке с учетом классов жилища и квартирографии и динамика цен в огромнейших по объемам строительства субъектах.
В целом рост цен на новостройки за 9 мес. составил 10,5%. При всем этом в реальном выражении, т.е. без учета инфляции, цены возросли на 7,4%. На это воздействовало несколько причин, на которые был богат год. При всем этом наблюдалось две волны роста цены жилища. Во время первой сказалась высочайшая волатильность денежных рынков, ослабление курса рубля, понижение индекса Столичной биржи и индекса S&P 500, которое на пике достигало 30-31%, и ряд других макроэкономических причин. В этот период – с января по апрель цены на жилище выросли на 4,2%. Основная толика пришлась на Москву – 8,8%, Московскую область – 7,8%, Санкт-Петербург – 4,7%. В других больших регионах рост цен был около 1-2%.
В апреле запустили программку льготной ипотеки под 6,5%. А 2-ая волна началась в июне, когда вышеуказанная программка стала набирать обороты, показав себя одной из самых действенных мер поддержки отрасли жилищного строительства. Благодаря ей не случилось шокового падения спроса, а эффект от сниженной ставки по льготным кредитам существенно превосходил рост цен на новостройки. При всем этом еще в апреле было падение сделок до 50% в ряде регионов, в том числе в Москве.
Во время «штормов» на фондовом рынке жилище обычно выступает одним из методов сохранить скопления в рублях, в особенности в более экономически развитых регионах. Потому увеличение спроса на жилище типично для таких периодов.
В итоге 2-ая волна увеличения цен сложилась на фоне рекордного роста ипотечного кредитования на первичном рынке – более 50 тыс. кредитов каждый месяц, что в 2 раза выше, чем за подобные периоды 2019 г. А посреди июня удалось выйти на темпы продаж середины марта.
При всем этом, невзирая на рост цен, исследователями была подсчитана выгода приобретателя квартиры по программке льготной ипотеки. Был взят средний кредит: цена квартиры 3,5 млн руб., начальный взнос 15%, срок кредита – 18 лет и учтен рост цен за июнь-сентябрь в размере 5,6%. В итоге экономия составила 10,1%.
Что касается цен, то в Рф посильнее всего подорожали однокомнатные квартиры – на 21%. И это полностью разумно, т.к. они самые доступные. Комфорт класс, который также пользуется популярностью, «подрос» на 10,6%.
Цены на квартиры бизнес-класса выросли на 12,1%, и это связано с тем, что предложения в обозначенном секторе распределены неравномерно и возводятся по большей части в Москве, Санкт-Петербурге и др.
Всего в стране строится около 99 млн кв. м жилища. Из их на 21 регион, в каких строится более 1 млн кв. м, приходится 80% предложения.
Посильнее всего цена жилища в новостройках выросла в Москве – 16,5%, Санкт-Петербурге – 13,1% и их областях – 16,4% и 11,2% соответственно. Меньше всего – в Саратовской области – 1,4%, Ставропольском – 1,5% и Пермском краях – 2,2%.
В целом рост цен ниже скопленного уровня инфляции был в 5 регионах, в большинстве же он находится на комфортабельном уровне около 5-6%.
Что касается Москвы, то тут посильнее всего подорожало жилище типового класса – на 19,6%, при этом однокомнатные квартиры на 20,6%. А всего рост цен в этом секторе недвижимости составил 16% с начала года.
Жилище снова становится инвестицией
Естественно, динамику цен нереально рассматривать, делая упор лишь на уровень спроса. На нее влияет и индекс цен производителей стройматериалов, который за последние 7 лет вырос на 42,5%, опередив в 1,5 раза рост цен на новостройки. При этом цена строй материалов безпрерывно увеличивалась с 2012 г., в то время как цена жилища на первичном рынке стагнировала в 2014–2017 гг.
Как увидел вице-президент Группы компаний «Инград» Артем Бортневский, жилище сейчас – одно из самых инвестиционно-привлекательных вложений. И главным элементом роста спроса на недвижимость и ее продаж в III квартале непременно стала господдержка отрасли, в том числе и льготная ипотека. Но в целом девелопмент и стройка оказались более приготовленными к кризису, в том числе и благодаря эскроу-счетам, ведь проектное финансирование – это гарантия удачного окончания проекта, которые в ближайшее время очень поменялись. Если они с увлекательной концепцией, отлично проработанные, юридически незапятнанные и с прелестной локацией, то у их больше шансов на фуррор.
Естественно, эпидемия – это суровый шок, но в какой-то момент он будет преодолен, а стройка остается устойчивым объектом функционирования, принося экономике мультиплицирующий эффект, подтягивающий и другие отрасли. При всем этом обитатели получат высококачественный и защищенный продукт.
В целом фактор льготной ипотеки сыграл по-разному. И, непременно, все девелоперы признательны государству за эту реализованную меру поддержки, которая очень очень оказывает влияние на покупательскую способность малеханьких квартир и в регионах с низкой ценой жилища, где весь размер льготной ипотеки покрывает стоимость квартиры. Но эта программка все-же принесла огромную выгоду покупателям, чем русским девелоперам.
При всем этом, говоря о причинах увеличения цен, по воззрению Артема Бортневского, оно было вызвано завышенным спросом и реакцией застройщиков на этот спрос. В августе на рынок вышли покупатели, отложившие приобретение недвижимости во время первой волны коронакризиса.
Эту позицию поддерживает и генеральный директор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук, отметивший, что в конце весны и летом сложился некоторый тип клиента, когда неопределенность весной превосходила желание вложить и сохранить сбережения. Когда эта неопределенность ушла, клиенты приняли решение о покупке недвижимости на первичном рынке. Этот эффект разовый и короткосрочный, и он уже себя исчерпывает. При этом наибольший пик на покупку квартир пришелся на август, который обычно тут «мертвый» месяц. И тут сыграло то, что выезжающие обычно на моря граждане остались в стране, в итоге добавив каждому застройщику по несколько проданных квартир.
Не стоит также забывать, что, а именно, в Столичном регионе и Санкт-Петербурге огромное количество строй позиций осталось без импортозамещения. От 9 до 20% себестоимости формируется впрямую денежными позициями – это фасады, лифты и др.
Да, за последние 2 года объемы строительства просели на 15-20%, но это полезное для отрасли понижение, так как выбыли проблемные проекты, которые могли генерировать возможных обманутых дольщиков. При всем этом девелоперы, ощущая на для себя жесткое регулирование со стороны банков, обязаны ограничить объемы строительства проектов с демпинговым уровнем цен. И это также оказывает влияние на рост цен.
А что все-таки далее?
По данным Миши Гольдберга, в октябре темпы роста цен оказались ниже, чем это было в августе и сентябре, и эта тенденция продолжится до конца года. В 2021 г. цена жилища в новостройках будет продолжать расти, но происходить это будет медлительно, фактически вровень с уровнем инфляции, только некординально его опережая. И связано это с продлением программки льготного ипотечного кредитования, также прекращением воздействия отложенного спроса на жилище. А если учитывать, что уровень доходов людей возвратится к «докризисному» не ранее 2022 г., то и цены на жилище в новостройках чуть ли существенно подымутся в будущем году.
С этим согласен и Артем Бортневский, заметив, что программка льготной ипотеки – это разовая мера для поддержки отрасли, которой не получится воспользоваться вечно. Строители работают в секторе с самым колоссальным чеком для населения, и это важная покупка в жизни людей. При всем этом без роста доходов населения не будет и роста цен. Не стоит ожидать и полного понижения цены, ввиду того, что в жилищном строительстве суровые девелоперы не могут позволить для себя делать скидки из-за банковской стойкости, а финансовая устойчивость достигается, когда цены не понижаются.
При всем этом, по оценке агентства НРК, по итогам 2020 г. в среднем прирост цен на первичном рынке жилища достигнет около 12%. И, как увидел Кирилл Лукашук, - это незапятанной воды аномалия. А в силу того, что в наиблежайшие 2-3 года роста доходов населения не ожидается, агентство предсказывает рост цен на новостройки в границах 3-4% на последующие 2 года. Это связано и с тем, что наиблежайшие годы – это период восстановления отрасли.
При всем этом часть спроса может перейти на вторичный рынок, где процентные ставки по ипотеке также понижаются. И это будет действовать не в пользу первичного рынка, что станет сдерживающим фактором для роста цен на рынке новостроек. В целом ажиотажный спрос в последнее время не возникнет, но это даже и к наилучшему – не будет недостатка площадей.
По воззрению Никиты Белоусова, исследование ситуации со ценой жилища на первичном рынке позволило оценить эффективность мер гос поддержки строительной отрасли в критериях пандемии и волатильности на денежных рынках. Так, цены на новостройки сейчас в реальном выражении находятся на уровне 2016 г., и с этой точки зрения есть довольно большой припас. При всем этом спрос на рынке первичного жилища в 2021 г. должен приблизиться к допандемийным показателям.
Подводя результат, Миша Гольдберг отметил, что даже в благополучном прошедшем году цены выросли на 8%. И это не было ни для кого каким-то ненатуральным процессом – когда цена жилища вырастает выше инфляции и меньше доходов населения – это благополучное течение ситуации. При всем этом продление программки льготной ипотеки дозволит выдать еще около 350 тыс. кредитов, а ветвь получит более 1 трлн руб.
И в таковой ситуации главное, что цены на жилище должны зависеть от беспристрастных обстоятельств, а не от роста спроса, который вызван конкретно экономной поддержкой. Потому ДОМ.РФ будет смотреть за динамикой и информировать управление страны при мельчайших неоправданных всплесках. А исследование планируется выпускать на постоянной базе.
Плитка декоративная зеркальная «Трапеция» 12х20 см цвет графит
Плитка декоративная зеркальная «Трапеция» употребляется для декорирования стенок, сотворения панно, присваивает интерьеру особый шарм. Подходит для дизайна ванных комнат, коридоров, жилых и публичных помещений. Зрительно расширяет место.
Особенности модели
- Допускает горизонтальное и вертикальное ориентирование.
- Не просит особенного ухода.
- Поставляется в комплекте с фитингами.
Размер плитки — 12 × 20 см, цвет — графит. Страна производства — Наша родина.